等我们老了，放眼一看，身边全是老头儿老太太。大伙儿供完房子，养大孩子，留给自个儿的不知道还能剩多少。退休金显然是不够用的，养儿防老恐怕更指望不上，我们用什么来养老呢？

  论资产，个个都是百万富翁，北上深一不留神就成了千万富翁，但其中房产占了七成。买了一套想买二套改善生活，买了二套还想再买第三套做投资，但除了房子，手里没几个活钱，中产家庭大都背负了不小的房贷。

  中国人安土重迁，对于房产、地产看得尤其重，如果没套房子，别人看你的眼神都是怪怪的。如果你特立独行就是不想买房，不是不可以，但请一定要做好资产储备和心理建设。

  要以房养老，有一套房显然是不够的。你自己要住一套，只有把“富余房产”出租获得收入，才可以做到补充养老金的目的。再或者，卖房拿一大笔钱，存起来慢慢用。

  选择出租房子的，地段一定要好，因为经过这么多年的房价暴涨，咱们的房子租售比实在不高。

  另外一种真正的“以房养老”，是保险公司推出来的产品，全称是“反向抵押养老保险”。

  具体玩法：拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

  翻译下：老人把房子抵押给保险公司，自己不仅能接着住，每月还能领一笔钱，一直领到去世。老人去世后，后人连本加利把钱还给保险公司，就能把房子继承了。

  对于后人来说，这相当于向保险公司分期借钱，钱一分没落在自己口袋，未来还要全款再买一次房！

  我认为，能接受这种“以房养老”方式的人会相当有限，因为结局往往是房子收不回来。就算老人同意，后人也不一定可以同意，“崽卖爷田不心疼”的骂名可不好听，咱还是趁早算了吧。

  第三类，有后人，关系也不错，但后人目前经济压力很大，未来可能逆袭，先借钱养老再说。

  但这几类人还是会很少。果然，查了下官方数据，“以房养老”试点5年，全国一共只有129个家庭这么干！

  这事搁十年二十年前，没有一点疑问。因为房价涨得太猛，几乎所有房子都在狂暴升值，谁有钱不买房谁是傻子。

  但今天谁都知道，这事儿靠不住了。如果未来房价缩水，今天300万的房子，20年后只能卖200万，你一定很不爽。

  未来能确定的是“房住非炒”，但房价具体怎么走，谁都说不准，毕竟我们的房地产市场化还只有20年，没有经历过完整的周期。

  同样是“世界第二大经济体”，同样是跑步进入老龄化社会，同样是喜欢把买房作为首选投资理财手段的民族，不知道你有没有感受到同样的配方同样的味道？

  中国楼市的拐点在2017年显然已然浮现。根据我的观察，跟去年相比，北京房价至少又降了10%，而且成交量很低，没人愿意当接盘侠。

  当然，中国不是日本，房价不一定会断崖式下跌。我们的房地产调控力量还是相当强大的，这一点要有信心。

  另一个可借鉴的例子是美国，房地产市场化的历史更长，盘子也更大。从过去100年来看，美国平均每年房价上着的幅度大致是3%，略高于通货膨胀率。

  值得关注的问题是房产税。看这几年的形势，房产税出台是迟早的事。一旦推出，手里拿着多套房产的，恐怕会有烫手山芋的感觉。

  如果房子不再升值，持有又要持续付出代价，不知道你是否还愿意几十年后卖房养老呢？

  所以我的结论是：如果有多套房产，现在就可优先考虑部分变现，投入更有效的理财渠道。如果今天还在考虑入手囤房的，还是醒醒吧！

  第一，“人无远虑，必有近忧”，所以壮年要做老年的准备，强健时要做疾病时的计划。第二，“日计不足，岁计有余”，所以微细的金钱，只须有长久的积聚，可以供重大的用度。

  今天预备明天，这是真稳健；生时预备死时，这是真旷达；父母预备儿女，这是真慈爱。能做到这三步的人，才能算作是现代人。

  在预备养老方面，我们怎么样才能做到“真稳健”呢？根据胡适博士的思想，我整理了具体的解决思路：

  甲、乙、丙三人，同为40岁，都有一套价值300万的“富余”房子，假定到65岁时房子仍然值300万。

  甲，计划“以房养老”，每年收租金，及时行乐，65岁时把房子抵押给保险公司，每月领取养老金9000元，85岁去世，如果后人还不上钱（300多万），房子就归保险公司了。如果一不留神活久了，钱会不够用！

  乙，计划“卖房养老”，每年收租金，及时行乐，65岁时卖房得房款300万存银行，按月支取用作养老金9000元，85岁去世，留给孩子30多万。如果一不留神活久了，钱会不够用！

  丙，计划“年金养老”，现在就卖了300万，留下70万用来及时行乐，其余230万全部投入买年金保险，65岁时开始每月领取养老金9000元，85岁去世，留给孩子保险金900万。如果一不留神活久了，哪怕活到105岁，都能够继续领取养老金，顶得住！

  这是假定房价不降的情况，如果中国楼市的走势跟日本楼市一样，房价大跌，甲、乙会很惨！

  经济学里有个著名的“康波”，一个大的“波”（周期）大概六十年，古今中外概莫能外。

  “波”，简单说就是有起有落。当处在上行周期时，钱好挣，我们该八仙过海各显神通去挣钱。

  而处在下行周期时，则需要做足储备，尽可能找到能够抵抗周期、陪伴我们从容变老的投资理财渠道。

  从今天到我们垂垂老去，显然需要穿越一个“康波”，跨过一条“大河”，你准备好了吗？