1、贯彻执行国家、省市对城市居住小区实施物业公司专业化管理的有关方针、政策和规定办法,认真落实社区物业管理的各项规章制度。

  2、负责管理小区内的物业管理、经营、服务事务。包括居住小区的验收交接工作;房屋及公共设施的管理与维修和装饰装修工程;小区内的道路、雕塑、小景、小品和绿地、花草树木的管理养护;小区内的卫生保洁和单位居民的垃圾清运;小区的安全巡逻与治安管理工作等。

  3、负责做好小区内的商业网点和娱乐、公共场所的管理工作,协助**执法部门维护好小区的管理秩序,受**执法部门委托对违反小区管理规定的行为进行处罚。

  4、负责小区内单位和居民实行综合性的有偿服务,发展第三产业,为居民提供便民服务。

  二、物业公司服务范围 物业公司的服务范围涉及经济与管理两个方面,包含服务与发展两个部分,涉及面广,内容复杂,结合目前物业公司实际,有如下几项:

  1、属于管理与服务性范围 ⑴居住小区内的卫生包洁、单位居民的垃圾清运; ⑵门卫传达管理,安全巡逻,协助**派出所搞好治安管理; ⑶维护小区内公共设备和公共服务设施,并且就公共设施及所管辖物业有关问题与**有关部门、单位做蹉商; ⑷财务台帐管理,合理的安排使用管理费及另外的费用; ⑸制订并贯彻执行《居民公约》,确保业主单位居民共同遵守合约规定,创建文明居住小区; ⑹其他的管理与服务工作。

  2、属于经营有偿服务性范围 ⑴根据《委托及承包管理合同》,按期向业主单位、居民收取综合管理服务费; ⑵对小区内房屋及公共设施维修实行有偿服务收费; ⑶承揽房屋装饰装修和公共配套设施工程项目施工; ⑷房屋租赁业务、建筑建材、百货零售; ⑸随着物业公司发展能力和居民要求提供其他有偿服务项目等。

  2004 年 1 月 1 日起， 《 物业服务收费管理办法 》 （以下简称 《 办法 》 ）将正式施行。 《 办法 》 第九条规定“业主与物业管理公司能够采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。包干制是目前内地常见的收费方式，本文不再赘述。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的服务计费方式，笔者在这里单就“酬金制”的收费方式浅议之“长短”。

  采用酬金制的前提是年度决算、专业审计，物业管理企业除按其成本的比例提取酬金外，其余的费用多退少补，让业主有“明明白白消费”的健康消费心态，同时，避免了物业管理企业辛辛苦苦，结果一年下来还出现亏损的尴尬局面。

  内陆省份的大多数物业管理企业，遇到成片开发、分期交付房屋的局面，如果不实行酬金制而是实行较传统的包干制，在此项目上将面临亏损。例如， 2003 年 7 月，我公司在安徽蚌埠阳光花园接受某小区托管时，虽然甲方成片开发的小区总建筑面积为 15 万平方米，但首期开发交付只有 5 万平方米，假定物管费为 0.5 元，采用包干制收费，物业管理企业每月可收 2 万元，该项目按 15 名安全员、 5 名保洁员、 4 名水电工、 2 名财会人员、 1 名管理员、 1 名项目经理配置合计为 28 名员工，平均每人月收入按 900 元（含四金）计算，每月员工工资及附加工资为 25200 元，再加上小修费及办公房水电费、办公费、固定资产折旧、清洁费、保洁费约合计为 5000 元，每月该项目的支出为 30200 元。（总收入） 25000 元－（总支出） 30200= － 5200 元（亏损），全年亏损 62400 元。据此，我公司提出采用酬金制更符合双方利益，甲方采纳了公司意见：即物业管理公司出人、出管理，员工工资及附加工资、运行维护费用、办公费均由甲方据实出资，每年支付 12 万元酬金，按月支付。

  对单一业主单位委托的物业管理，实行酬金制比包干制更易操作。作为委托方，本身不懂物业管理或不太了解物业管理的成本，因此采用酬金制比包干制更透明。例如，我公司托管的南京市经济技术开发区管委会办公大楼，其甲方的招标条件明确提出，除中标企业收取年酬金 15 万元，甲方按月支付 1.25 万元酬金外，其工资及附加工资、运行成本、支出和费用，均由甲方统一管理，每月由乙方列出给甲乙方核定的岗位人员工资和奖金及计提的法定四金，由乙方考核把关甲方付费后，日常运行费用和成本均由乙方提出实报实销。并制定了鼓励节约、省钱有奖的规章，按三七开分成节约费用，一年下来，甲方发现总费用比原先自管时节省了 20 多万元。由于这块费用是单独列在甲方的账上，年底还省去了审计费。一年下来甲方根据合同约定，在节余的费用中提成 30% 奖励物业管理公司。这样，避免了物业管理企业只顾管理方便，花钱不计成本的短期行为，提高了物业管理企业的积极性。

  管理项目的运行成本及费用是直接与物业管理企业酬金是挂钩的，也就是说酬金的收取是按照运行成本的比例计提的，即运行成本越高，所收酬金也越高，变相鼓励物业管理企业摊大运行成本以求高回报，容易加大业主的经济负担。

  众所周知，我国的物业管理服务水平由于城市、地域、经济生活水平的不平衡，采用 10% 的比例收取酬金，这一设定限制了那些优秀的高水准服务的物业管理企业的利润收入，不利于各企业在提供差异化服务的同时，获取有差异的收入。

  酬金制对写字楼、工业区、别墅、医院、宾馆等非住宅业较为适用，对住宅小区或老少边穷地区的物业项目来讲，则不易推行。“多退少补”中的“多退”极易实行，业主对退回节余的物管费当然欢迎；但对“少补”则很难实行，收入不高的业主通常是不愿意再追加年度物业管理费的。

  当物业管理项目中的物业管理费收缴率不高，引起年度亏损时，虽然业委会可以在业主大会的授权下，向欠费者追缴物业管理费，但在法定诉讼期内，即 9 个月内（一审 6 个月，二审 3 个月），物业管理公司的亏损显然是得不到弥补的。即使是胜诉对待岗失业成员多的家庭来讲，其欠费也难以执行，这就造成了酬金制的“黑洞”。虽然，业主大会可以在下个年度提高酬金额度，但无疑有“打富济贫”之嫌，很难得到交费业主的同意。我国目前的物管费交费是按建筑平方米为单位收取，在对家庭困难户的优抚方面，目前尚无配套政策，因此，酬金制不适合收缴率不高的项目。

  在实行酬金制的实践中，物业管理费对物业管理公司来说不是真正意义上的收入，而是属于代收代缴费用。若年末亏损，业主可以在下个年度追加酬金额度；若年末管理费出现结余，还要按目前地税的规定交纳所得税，这无疑会造成费用“少退”给业主。例如：目前的企业所得税率是：利润在 3 万元以下的按 18% 比率交纳；利润在 3 — 10 万（不含 10 万）以下的按 27% 比率纳税；利润在 10 万元（含 10 万）以上的，按 33% 纳税。例如某住宅小区，通过年末审计，管理费结余了 11 万元，那么高过所得税 36300 元（ 110000 元 × 33% ），退给业主的管理费只有 73700 元，无疑增大了广大业主的负担。而按照 [2003]1864 号文的精神，酬金制中的物业管理费收支仅属于公摊水电费类型的代收代缴费用，既不应绞纳营业税，更不适合缴纳所得税。但是， 《 税法 》 是经中华人民共和国全国人大通过的法律，而 [2003]1864 号文仅是国家发改委和建设部颁布的法规，它们之间的关系是上位法和下位法的关系。税法的效力远远高于 《 物业管理收费办法 》 ，因此，建议发改委和建设部及时会同相关部门制定实施细则或做出司法解释。

  第一条 为规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位(以下简称物业公司)和物业产权人、使用人(以下简称业主)的合法权益，维护正常的收费秩序，促进物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》和《杭州市物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，制定本办法。

  第二条 本办法适用于物业公司在杭州市区进行物业管理服务并收取费用及各区价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的行为。

  第三条 本办法所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相，配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。

  第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，依法对全市物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导。

  第五条 物业管理服务收费实行统一领导、分级管理的原则。市物价局负责贯．彻执行国家和省物业管理服务收费有关政策、规定，制定本市物业管理服务收费办法。各区价格主管部门(包括各开发区，下同)根据本办法的规定，组织实施对本区范围的物业服务收费管理。

  第六条 物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理，并与物业管理服务内容、管理质量及业主承受能力相适应的原则。

  第七条 物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。

  第八条 物业管理服务收费按提供服务的性质二特点等不同情况，分别实行市场调节价和政府指导价。 别墅等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。为业主提供代办性、特约性服务的收费除政府价格主管部门另有规定外，实行市场节价。 普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府指导价。

  第九条 实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司自行制定或与业主(业主委员会)协商确定，报所在区的价格主管部门备案。为正确引导市场，合理制定收费标准，市物价局适时公布参考性收费标准。

  第十条 实行政府指导价的物业管理服务收费， 由市物价局根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况，制定收费等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，定期向社会公布。各小区的收费标准， 由物业公司同业主委员会按市物价局公布的等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，商定具体收费等级和收费标准。

  第十一条 收费等级和收费标准报所在区的价格主管部门确认。收费等级一般每两年考评一次，经考评同原评定收费等级有变化的（超过或达不到），收费标准应按考评后的等级重新确定。

  第十二条 对已交付使用，尚不具备成立业主委员会的普通住宅小区， 由各区价格主管部门根据物业管理的实际情况，暂定物业管理服务收费试行标准。前期物业管理实行招投标的收费标准，由市物价局制定。

  (一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护：具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明设施设备等日常运行、维修和保养；

  (二)住宅小区的清洁服务：包括小区内公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运处理等；

  (三)公共绿地花草树木的养护管理:负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等，保持环境优美；

  (四) 公共秩序维护和安全防范：实施24小时安全值班巡视制，负责管理小区内公共安全秩序的维护；

  (五)车辆停放的秩序及公共场地秩序管理：做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停放现象；

  (六)住宅小区的档案资料管理和装修管理：包括物业档案、产权产籍、物业公司内部制度的建立健全，对违章、违法装修行为进行制止并及时报告，协助有关部门处理。

  第十四条 别墅等等高档住宅、非住宅的服务项目，由业主委员会与物业公司协商确定。

  (一)管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；

  第十六条 实行物业管理的小区，末交行前的前期物业管理服务的费用， 由建设单位承担；已交付使用但尚未销售的房屋及业主因故末居住的房屋，物业管理服务费按70％缴纳，由开发建设单位或业主承担。业主因故未居住超过一年(不含一年)以上的，物业管理服务费按全额缴纳。

  第十七条 有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业公司应按实际消耗，向业主收取。具体的分摊办法由业主委员会与物业公司商定，可按面积分摊，也可按户分摊。 无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服务费外，不再分摊其他费用。物业公司自用办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业公司承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外的公共房屋。

  第十八条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条件，实行定点(位)停放，并有专人管理，收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。

  第十九条 物业公司在接受物业管理服务活动中，应和业主委员会(业主)签订服务合同，切实按合同约定的服务项目提供服务。物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，来经业主委员会(业主)认可的，业主可以不支付费用。

  第二十条 物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过12个月。另有约定的从其约定。

  第二十一条 住宅小区房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修(含中修)以上的维修更新费用，统一在物业维修专项资金中列支。物业维修专项资金的收取、使用和管理按有关规定执行。 日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费的组成。

  第二十二条国家鼓励物业公司不断提高服务质量，通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。

  第二十三条物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，接受业主和价格主管部门的监督。

  第二十四条物业公司应建立健全财务管理制度。物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。并将收入情况按规定每6个月至少公布一次，接受业主和业工委员会的询问和监督。

  第二十五条 业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照约定的服务合同追偿。

  第二十六条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格监督检查部门投诉。

  第二十七条物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。

  第二十八条 对违反本办法规定的价格行为，价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》给予处罚。

  第二十九条 实行社区管理的住宅小区，社区服务费的收取标准和办法按有关规定执行。

  第三十一条各县(市)物业管理服务收费的管理，可参照本办法执行。本办法涉及萧山、余杭两区价格管理权限的；按省、市有关规定执行。

  第三十二条 本办法自2002年5月1日起施行。以前本市有关物业管理服务收费的规定同时废止。

  2004 年 1 月 1 日起， 《 物业服务收费管理办法 》 （以下简称 《 办法 》 ）将正式施行。

  《 办法 》 第九条规定“业主与物业管理企业能采用包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。包干制是目前内地常见的收费方式，本文不再赘述。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的服务计费方式，笔者在这里单就“酬金制”的收费方式浅议之“长短”。

  “酬金制”之“长”： 1 、有利于物业收费的阳光操作和健康发展采用酬金制的前提是年度决算、专业审计，物业管理企业除按其成本的比例提取酬金外，其余的费用多退少补，让业主有“明明白白消费”的健康消费心态，同时，避免了物业管理企业辛辛苦苦，结果一年下来还出现亏损的尴尬局面。

  2 、有利于成片开发、分期支付项目的管理内陆省份的大多数物业管理企业，遇到成片开发、分期交付房屋的局面，如果不实行酬金制而是实行较传统的包干制，在此项目上将面临亏损。

  例如， 2003 年 7 月，我公司在安徽蚌埠阳光花园接受某小区托管时，虽然甲方成片开发的小区总建筑面积为 15 万平方米，但首期开发交付只有 5 万平方米，假定物管费为 0.5 元，采用包干制收费，物业管理企业每月可收 2 万元，该项目按 15 名安全员、 5 名保洁员、 4 名水电工、 2 名财会人员、 1 名管理员、 1 名项目**配置合计为 28 名员工，平均每人月收入按 900 元（含四金）计算，每月员工工资及附加工资为 25200 元，再加上小修费及办公房水电费、办公费、固定资产折旧、清洁费、保洁费约合计为 5000 元，每月该项目的支出为 30200 元。

  （总收入） 25000 元－（总支出） 30200= － 5200 元（亏损），全年亏损 62400 元。

  据此，我公司提出采用酬金制更符合双方利益，甲方采纳了公司意见：即物业管理公司出人、出管理，员工工资及附加工资、运行维护费用、办公费均由甲方据实出资，每年支付 12 万元酬金，按月支付。

  3 、更适用于单一业主单位的委托管理对单一业主单位委托的物业管理，实行酬金制比包干制更易操作。作为委托方，本身不懂物业管理或不太了解物业管理的成本，因此采用酬金制比包干制更透明。例如，我公司托管的南京...

  答：按《国家住宅设计规范》，普通住宅层高不宜高于2.8米，卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米。

  2.8米是这一层的地面到上一层的地面.这个尺寸是含楼板厚度的，普通住宅层高2.8米，可以在保证居住舒适度的基础上，**大限度的节约能源。

  住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。

  层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。出于降低成本、节约建材、节约土地等考虑，目前一般住宅层高都在2.8米左右。

  答：一、物业服务收费以法定产权面积计算 物业管理公共服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。

  二、物业服务收费的计费时间 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负**终交纳责任。

  1. 物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。

  2.业主大会成立前普通住宅前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准。（也就是说，小区前期物业由开发商提供，申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅项目，开发商都要在售房前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在售楼处等销售场所公示，并写入合同，而不是由开发商自行说了算。）

  3.业主大会成立后，普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

  4.实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。

  四、小区普通住宅物业服务收费，一般划分为3--4个等级，对收费标准、具体内容，省市县物价局根据《居住小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法》对居住小区物业管理服务收费等级标准进行审核测评后，并批复发文同意居住小区的计费办法。 该批文包括“

  （1）住宅社区物业管理服务收费等级按那级（例如按一级）标准执行，并规定收费标准。（例如为每月每平方米建筑面积1.00元。）

  （2）物业管理服务内容主要包括：二十四小时保安巡逻、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化日常养护、公共设施设备维修养护、化粪池清掏清运、公共水电费等服务。

  （3）物业管理服务收费按照《物业管理服务收费明码标价规定》的要求，实行明码标价。并每半年向产权人和业主公布物业管理收支情况，接受监督查询。

  （4）请按规定到行政审批大厅物价窗口办理经营服务单位《收费许可证》，实行亮证收费。

  （5）此批复规定的收费标准，为**高限价，下浮不限。物业管理服务收费，每年审核一次。”

  五、 以四川省成都市 五城区物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度价格为你作参考。 成都 五城区物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度 物业 服务 等级 基准价 （元/米2•月） 浮动幅度 有电梯 无电梯 一级 1.75 1.15 ±20％ 二级 1.35 0.85 ±20％ 三级 1.00 0.55 ±20％ 四级 0.60 0.35 ＋20%

  所谓前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，实施的物业管理服务。

  在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时人住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业服务企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。与此同时，出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业服务企业之后才开始实施，否则会严重影响物业的使用与管理，也大大降低了业主居住与生活的质量。

  为了解决这一问题，填补业主大会选聘出物业服务企业之前这一段时间内物业管理的空缺，就需要由相关当事人出面选聘物业服务企业，委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选，同时建设单位出于维持物业状况的考虑，也会积极选聘物业服务企业。

  国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是开发商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。

  新建居住小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。有的物管企业由于不主动向物价部门申报收费，擅自确定收费标准，引起了业主的不满和投诉，受到物价部门的查处和经济罚款，既影响了物管公司在业主中的形象，又使企业蒙受了经济损失。因此，物管公司人员尤其是物管公司的经理既要懂得管理，更要熟悉有关的法律法规，要有依法经营的意识，切不可盲目蛮干。

  前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为**终目标。

  前期物业管理，是在新建居住小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。

  现代社会问题层出不穷，纠纷不断，了解上述内容还是很有必要。如果您在这个阶段，遇到类似问题不理解的，可以咨询专业律师， 律师会根据你所提出的问题，分析其性质，弄清问题的大小及严重性等为你全面解释，以使你了解实情真相，找到合理的解决办法，充分维护你的合法权益。

  答：我国物业收取标准分为一级物业收费标准;二级物业收费标准;三级物业收费标准和四级物业收费标准。不过每个地方的物业费收取标准都不一样，具体的物业费收取标准由当地的物价局公布。

  具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;

  1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。

  2、按照规定路线小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

  4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。

  6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

  8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

  1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。

  11、建立消杀工作管理制度，根据真实的情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

  12、饲养宠物符合有关法律法规，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

  具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施;

  1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。

  2、按照规定路线小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

  4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。

  6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

  8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

  1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。

  11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

  12、饲养宠物符合有关法律法规，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

  1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。

  2、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

  4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

  1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。

  9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关法律法规，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

  1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。

  9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关法律法规，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

  在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应的费用。